Những vấn đề của thị trường bất động sản mang vẻ như là điểm khởi đầu của những đổ vỡ tài chính. Quan hệ liên thông bất động sản-tiền tệ-vốn càng khiến cho các tác động hiển hiện rõ ràng hơn. Công cụ nào sở hữu thể góp phần giảm nhẹ những rủi ro này? Hãy cũng Calicoach mua hiểu về chủ đề này!
Các nhà chọn hiểu Richard Green (George Washington University), Roberto S. Mariano (Singapore Management University), Andrey Palov (University of Pennsylvania và Simon Fraser University); và Susan Wachter (Wharton School) trong năm 2007 đã cùng nhau phát triển một cái hình coi xét việc ngân hàng định giá những khoản cho vay bất động sản dưới mức thị trường; đặc thù vào các giai đoạn kinh tế phát triển mạnh.
Các số liệu thống kê đều yêu thích mang chiếc hình và chỉ rõ trong quá trình tăng trưởng bùng nổ, chỉ ngay trước lúc giá bất động sản đổ sập, rủi ro cho vay nâng cao nhanh.
Tuy thế, lãi suất cho vay lại ko nâng cao kịp sở hữu tốc độ tăng rủi ro; vì vậy, mà có chuyện định giá tốt các khoản tín dụng bất động sản. Hiện tượng này được bộc lộ là “liên quan nghịch giữa đổi thay diện cho vay; và lợi tức từ tài sản trước rối loạn.”
Hiển nhiên, mang thể giảng giải rằng người cho vay ko thể dự dự báo sự đổ sập sắp xảy ra. Cũng giống như các người khác; họ bị rơi vào trạng thái tâm lý hưng phấn của nền kinh tế bùng nổ; và ko kịp nhận thấy giá trị ngày 1 leo cao của bất động sản đang tạo ra rủi ro cho vay nhiều hơn.
Và thế là, họ cũng không nhận thấy mức lãi suất đang vận dụng là quá thấp.
Một kết luận quan trọng từ công trình chọn hiểu của nhóm giáo sư: nhân tố cơ bản giải thích lý do vì sao ngân hàng nhận xét phải chăng rủi ro của những khoản tín dụng bất động sản thường sở hữu 1 kết cục bi thảm; chính là những cổ đông của ngân hàng không có tiềm năng nhận mặt kết cục đấy một phương pháp đầy đủ, chuẩn xác; và đúng lúc.
Trong vô cùng đa dạng trường hợp, việc sử dụng những sản phẩm chứng khoán được bảo đảm bởi của cải thế chấp sở hữu thể được áp dụng; và nhờ vậy, tiềm năng dự đoán rối loàn được tăng cường; cũng như dẫn đến việc định giá chuẩn xác các của cải và chừng độ rủi ro.
Việc định giá sai càng phát triển thành tồi tệ hơn lúc ngân hàng tìm cách che dấu các khoản thua lỗ bằng các nghiệp vụ kế toán; và bí quyết khiến cho ghi nhận thua lỗ trong kinh doanh. Với dòng hình của mình, nhóm giáo sư này fake định rằng “với việc chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản, nhà băng ko thể chứa giấu các khoản thua lỗ; và cả khu vực ngân hàng; và bất động sản đều được bảo vệ. Điều này xảy ra nhờ quý khách và thị trường có đầy đủ thông tin về chất lượng những khoản tín dụng trong danh sách tài sản được chứng khoán hóa.
Lợi ích to nhất từ việc chứng khoán hóa những khoản tín dụng bất động sản là giao tế được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ; và tính sáng tỏ cao được hình thành một bí quyết ngẫu nhiên trong nền kinh tế. Việc quan sát chu đáo và cẩn trọng các số liệu thống kê ko quá khó khăn hay phức tạp và, trong tất cả những trường hợp; rất hữu ích để nhận diện những sai phạm đang diễn ra trên thị trường. Thông thường, ấy là các nhầm lẫn đáng đề cập trong nhận xét chừng độ rủi ro mang thị trường bất động sản.
VAY MUA NHÀ Ở DƯỚI CHUẨN TẠI HOA KỲ
Các khoản vay chọn nhà ở dưới chuẩn tại Hoa Kỳ là nguồn số liệu cập nhật nhất về chứng khoán hóa tín dụng nhà ở. Sau lúc nhìn thấy những hậu quả nghiêm trọng mà chương trình này tạo ra sở hữu nền kinh tế Mỹ; rồi tiếp tục lây lan nhanh chóng sang các nền kinh tế toàn cầu; mang thể nêu ralý giải rằng việc định giá sẽ xác thực hơn giả dụ các khoản vay này không bị nằm kẹt tại danh sách tín dụng của ngân hàng.
Các khoản nợ do tín dụng bất động sản đảo lộn đích thực là nỗi lo.
Nền kinh tế Hoa Kỳ cực kỳ rộng rãi vào sức sắm và chừng độ ổn định của tín dụng bất động sản; một phần ăn xài to và tất yếu của dân cư. Vấn đề nằm ở chỗ khách hàng bất động sản bằng tín dụng dưới chuẩn đa số mang thu nhập thấp.
Hỗ trợ trực tiếp nhất là tín dụng bắc cầu mang lãi suất thấp, ổn định.
Thứ này luôn khó kiếm! Hệ quả quan sát được là FED (Cục dự trữ liên bang Mỹ) liên tiếp buộc phải đem ra quyết định hạn chế mức lãi suất cơ bản. Thực tế buồn là những nỗ lực của Fed và cả Nhà Trắng vẫn chưa bảo đảm chắn rằng cho sự bình phục nền kinh tế Mỹ; ít ra là cho tới thời điểm tháng 3/2008.
Trong đa dạng tháng, nguồn lợi từ các quyết định cho vay tậu nhà dưới chuẩn với cách thứccác nghĩa vụ nợ sở hữu thế chấp (Colateralised Debt Obligations – CDOs) sụt giảm nghiêm trọng do hiện trạng vỡ lẽ nợ; và buộc nên trưng thu tài sản thế chấp tăng cao vượt mức dự báo. Các khoản nợ bỗng chốc với giá tốt hơn siêu đa dạng do rủi ro thực tại đã vượt xa mức tính toán khi đầu. Không chỉ vậy, giá trị của những CDOs phát triển thành mơ hồ. Chỉ đến lúc bán được các trách nhiệm nợ này trên thị trường; người ta mới mang thể biết chắc giá trị thực của chúng.
Điển hình của tìm mọi cách nhằm giảm chuyên chở áp lực bắt buộc bán đi những CDOs; là nếu của hai quỹ phòng hộ do Bear Sterns điều hành: Enhanced Leverage và Credit Strategies.
Hai quỹ này đã từ khước nhu cầu bán đi bổn phận nợ thế chấp từ Merrill Lynch trong tháng 6/2008. Hành động này với lẽ đã phát động cho một công đoạn sửa đổi rộng khắp giá thành của các sản phẩm chứng khoán; được đảm bảo bằng tài sản thế chấp; dẫn tới thua lỗ và nhu cầu nâng cao đặt cọc tại những quỹ phòng hộ.
Khi không mang trường hợp vỡ vạc nợ; định giá những khoản nợ có tài sản thế chấp càng vươn lên là cạnh tranh hơn.
Tháng 4/2007, Bear Stern đã ghi giảm giá trị của quỹ Enhanced Leverage 6,75%. Hai tuần sau, quỹ này đã buộc phải hoạch định khoản lỗ 18%; mặc dầu không hề với các thay đổi đáng nhắc nào trong thời gian đó. Chính điều này đã dấy lên đa dạng tranh luận vòng vo việc chứng khoán hóa những khoản tín dụng có đích thực làm cho việc định giá xác thực các tài sản rủi ro trở thành đơn thuần hơn hay không. Và chủ đề này vẫn đang tiếp tục được bàn cãi. Dải dự báo vẫn cực kỳ rộng bởi hoạch định chính xác giá trị những khoản nợ có thế chấp tại những mức rủi ro khác nhau; thực sự là 1 công việc siêu phức tạp.
Bất ổn là tính chất sắc bén nhất của các khoản vốn có được rủi ro cao đối với các trách nhiệm nợ mang thế chấp, thường được gọi là “chất độc hóa học.”
(Khi những khoản nợ sở hữu độ rủi ro rất cao, chúng thường được xem như khoản vốn chủ có được.) Bài học từ CDOs và vay dưới chuẩn thấy rằng; chứng khoán hóa ko bảo đảm thông tin tuyệt vời về những khoản thua lỗ tín dụng.
Tuy nhiên, chứng khoán hóa của cải thế chấp mang tiềm năng vỡ hoang những tài sản thế chấp chuẩn hóa; góp phần cải thiện tính thanh khoản và mang lại tiềm năng định giá ưu việt hơn. Rủi ro được nhận xét ưng chuẩn chứng khoán hóa ưu việt hơn so sánh có việc chỉ dựa trên thẩm định của cơ quan có thẩm quyền; và các cổ đông của ngân hàng. Cơ quan chức năng vẫn là những người không tính cuộc; và khó lòng quan sát chính xác rủi ro trong những hoạt động cho vay của ngân hàng. Hơn nữa, các chứng cứ thực nghiệm từ rối loạn tài chính châu Á cũng thấy rằng với được nhà nước tại các ngân hàng thương mại ko với rộng rãi tương tác đến việc ngăn chặn những khoản vay với độ rủi ro cao; và được hoạch định dưới giá trị.
CHỨNG KHOÁN HÓA CÓ GIÚP GIẢI QUYẾT RỦI RO VAY NỢ BẤT ĐỘNG SẢN?
Các Chính phủ trên thế giới thường ứng dụng ba giải pháp cơ bản để xử lý xung đột trong hoạt động cho vay của ngân hàng: ban hành các qui định về nghiệp vụ; đại chúng với được ngân hàng; và chứng khoán hóa tài sản cầm cố. Một giải pháp đồ vật tư, theo phương pháp tiếp cận không mang sự can thiệp của chính phủ; trong định giá nợ và chuyển giao rủi ro là bán bảo hiểm sở hữu nếu phá sản tín dụng. Thị môn phái sinh thực hiện chức năng này.
Hoán đổi phá sản tín dụng là sản phẩm được sử dụng mang tỷ lệ vượt trội trong nhóm sản phẩm tài chính phái sinh có mục tiêu này.
Một thị trường bảo hiểm phá sản tín dụng đã được hình thành tại Hoa Kỳ. Cuối năm 2006, thị trường này vững mạnh tới mức kinh nghạc sở hữu giá trị đạt 20.000 tỷ đô-la. Hoàn toàn tương phản, giá trị của thị trường những bổn phận nợ mang bảo đảm (CDO); cùng thời điểm đó; dự kiến vào khoảng 2.000 tỷ đô-la. Khoảng cách là rất to và sản phẩm hoán đổi thống lĩnh thị trường. Bởi vậy, mang thể nói rằng các sản phẩm phái sinh cực kỳ hữu ích trong việc cung ứng thông tin; trợ giúp giải quyết vấn đề định giá rủi ro.
Các ngân hàng châu Á ko làm cho theo bí quyết này. Họ hài lòng mang việc lẳng yên ổn nắm giữ những khoản tín dụng nhà ở sở hữu lãi suất thay đổi.
Ưu điểm của phương pháp làm này là đơn giản hạch toán tài sản phù hợp với nguồn vốn. Tài sản thế chấp của ngân hàng phần đông là những phương tiện được phép sửa đổi lãi suất ngắn hạn; rất hoàn hảo để dự phòng rủi ro trong giả dụ lãi suất tăng; trong hoàn cảnh, nguồn vốn, sở hữu những ngân hàng, là những khoản tiền gửi. Tuy nhiên, những người đi vay không được bảo vệ trước những thay đổi lãi suất.
Tại Singapore, những tài sản thế chấp sở hữu thể sửa đổi lãi suất ngắn hạn được coi là “ngỗng để trứng vàng”- 1 trong các tài sản sinh lời rộng rãi nhất; và rủi ro tối thiểu trong bảng cân đối kế toán của những nhà băng thương mại và siêu thị tài chính.
Ngân hàng không với nhu cầu chứng khoán hóa những khoản vay này bởi rủi ro; trên thực tế, đã được chuyển sang các người đi vay. Thậm chí, phương pháp khiến này còn được vận dụng sở hữu các khoản vay nhà ở mang lãi suất cố định; khi mà mức lãi suất chỉ được duy trì sở hữu các thời kì ba năm. Sau thời kì đó, lãi suất sẽ được sửa đổi. Các khoản thế chấp ngắn hạn không các với lại ít rủi ro cho nhà băng mà còn với lợi nhuận cao. Chúng ko tạo ra giá thành cho việc phòng hộ rủi ro hay chứng khoán hóa. Đây là một lý do quan yếu để những nhà băng châu Á đặt câu hỏi “hệ thống của chúng tôi an toàn, vậy tại sao bắt buộc sửa đổi?”
NGUỒN : Học viện Doanh nhân Calicoach
Học viện Doanh nhân Calicoach
Địa chỉ: 12A Tòa nhà Sao Mai, 19 Lê Văn Lương, Nhân Chính, Thanh Xuân, TP.Hà Nội
Hotline: 0933.75.6666
Email: Calicoach.edu@gmail.com
Website: Calicoach.vn | Calicoach.edu.vn
Tìm bài viết này bằng các từ khóa
- kiến thức tài chính cá nhân
- kiến thức tài chính cơ bản
- kiến thức về tài chính
- kiến thức tài chính doanh nghiệp
- kien thuc tai chinh
- kiến thức cơ bản về tài chính
- kiến thức cơ bản về kinh tế
- kiến thức tài chính kinh doanh
- kiến thức tài chính là gì
- kiến thức kinh tế học
- kiến thức kinh tế xã hội
- kiến thức tài chính Việt Nam
- tổng hợp kiến thức tài chính
- kho tàng kiến thức tài chính
- kiến thức về tài chính
Post a Comment